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期货日报
8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》）。
《通知》内容包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策，自2025年8月26日起施行。
受此消息带动，A股市场房地产板块大涨。截至昨日下午收盘，万通发展涨停，深深房A和万科A涨超9%，荣盛发展和金地集团涨近7%。
政策陆续松绑 提振楼市
《通知》的核心是：缴满一年社保，外环线以外不限套数；成年单身人士按居民家庭执行购房限购政策；公积金贷款额度增加，最高到216万元；非户籍首套免征房产税，二套按照人均60平方米计算扣除。
记者注意到，今年8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对楼市限购政策做出重大调整：符合购房条件的居民家庭在北京五环外购买商品住房（含新房与二手房）时，套数限制全面取消。这意味着，京籍家庭或在京连续缴纳2年以上社保、个税的非京籍家庭，只要资格达标，在五环外均可按需购房。这不仅打破了北京在一线城市中“限购最严”的固有印象，更以差异化调整思路引发市场各方的关注与热议。
行业人士直言，此次上海房地产政策调整整体符合市场预期，力度又超过北京，对改善当前外环外市场成交压力作用重大。
对周一地产股的大涨，中国商业经济学会副会长宋向清告诉记者，这一现象是政策催化、企业基本面改善与市场预期共振的结果。
一是近期政策密集加码向市场释放明确信号。上海发布的《通知》堪称近年来力度最大的区域性政策组合拳，直接激活了上海外环内外巨大的潜在的改善性购房需求，加之北京（五环外不限购）、深圳（五环外社保年限降至1年）等一线城市政策也相继放松，叠加多地购房补贴、公积金贷款额度提升，从而形成全国性的宽松氛围，这种全国政策联动效应激发了市场信心。
二是龙头房企基本面边际改善。万科等房企不仅在市场下行周期中仍能保持较强的现金生成能力，而且还与碧桂园等房企达成债务重组方案，推动行业化债进入新阶段，市场对房企信用修复的认可度提高。
三是市场预期从悲观转向博弈修复。一方面估值处于历史底部，万科等A股动态市盈率显著低于行业均值。另一方面资金面形成共振，公募基金地产持仓比例降至历史低位，政策利好推动机构资金回补。同时，北向资金单日净买入地产股超30亿元，创年内新高。
宋向清表示，上海作为房地产市场的“风向标”，其政策调整将产生三重深远影响。
“首先，上海是供需结构重塑的试验田。一方面，上海房地产新政在需求端激活改善链条；另一方面，在供给端倒逼品质升级。其次，上海是金融政策创新的突破口。上海取消房贷利率首套与二套的区分，这一试点可能向全国推广。若全国复制，预计可降低居民利息支出约1500亿元/年。‘又提又贷’政策破解了长期存在的公积金使用壁垒，深圳、杭州等城市已启动调研，计划跟进类似措施。最后，上海是土地市场分化的催化者。政策实施后，上海外环外宅地溢价率从5%升至12%，万科以15%的溢价竞得青浦地块，显示房企对优质资产的争夺加剧。同时郊区库存去化加速，上海远郊库存去化周期从18个月缩短至12个月，但金山、崇明等区域仍面临去库压力，这可能倒逼地方政府调整供地结构。”宋向清说。
宋向清进一步解释称，当前房地产市场正处于“政策底→市场底→基本面底”的传导进程中，投资者要精准把握结构性机会。对短期配置者而言，建议优先关注核心城市优质房企、物管龙头，以及受益于政策松绑的建材、家电行业。对长期布局者而言，建议跟踪城中村改造、保障性住房等政策红利，提前布局城市更新REITs、租赁住房等资产。
房地产板块大涨对相关期货板块影响几何？
昨日，受多种因素的影响，铁矿石、热卷和螺纹钢等期价也出现不同程度的上涨。
“上海个人商贷政策松绑，地产板块集体异动，令人对螺纹钢期价有了更多遐想。”华宝期货黑色分析师赵毅说，螺纹钢今年整体走势较被动，主要是受地产行业拖累，7月份的上涨更多是受“反内卷”的影响。
“本次上海释放积极信号，短期利多钢价，中期仍需进一步观望。目前供需双弱情况下，市场缺乏更多驱动，此时市场释放利好有助于从情绪上推动钢价上涨。后续需重点关注房地产销售端变化，若能带动量价回升，不排除向链条上游传导，带动开工和施工环节，从而改善用钢环境，但这需要更长的时间去验证。”赵毅说。
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责任编辑：李铁民
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